ABC der Baufinanzierung

Der erste Schritt zum Eigenheim ist oft ein Bausparvertrag. Auf 131 Milliarden Euro summierten sich Ende 2010 nach Angaben der Deutschen Bundesbank die Bauspareinlagen bei den Bausparkassen in Deutschland. Das sind sechs Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass sich die Ziele von Bauwilligen ändern. Was tun, wenn ein Bausparvertrag entgegen der ursprünglichen Planung nicht mehr benötigt wird?

 

Das Wichtigste: die Grundschuld.
Als Sicherheit für Ihr Hypothekendarlehen erhalten wir von Ihnen oder einer dritten Person eine vollstreckbare Grundschuld. Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Sie wird entweder neu bestellt oder an uns abgetreten.

Annuitätentilgung:
Bei dieser Variante wird für die Rückzahlung des Darlehens normalerweise eine Tilgung von jährlich 1 bis 2% vom Darlehensbetrag zuzüglich „ersparter Sollzinsen“ vereinbart. Zur schnelleren Rückzahlung dieses Annuitätendarlehens können Sie höhere Tilgungssätze wählen. Sie zahlen für die gesamte Dauer des Sollzinsbindungszeitraums eine gleichbleibende Jahresleistung, genannt Annuität, üblicherweise in monatlichen Raten. Aus jeder Rate werden zunächst die Sollzinsen für den jeweils laufenden Kalendermonat abgedeckt (Sollzinsanteil) und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Dieser Tilgungsanteil erhöht sich also von Monat zu Monat in dem Maße, wie sich der Sollzinsanteil durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens ermäßigt. Daher kommt der Begriff „ersparte Sollzinsen“. Auf Wunsch besteht im Einzelfall die Möglichkeit, die Tilgung in den ersten Jahren ganz oder teilweise auszusetzen.

Beispiel eines Angebots:

Sie erhalten ein Angebot zum Abschluss eines Darlehensvertrags über 200.000 EUR (= Darlehensbetrag). Der angebotene Sollzins beläuft sich auf 6% jährlich (= p. a.), fest für 10 Jahre. Der Auszahlungssatz beträgt 100%. Bei einer Tilgung von 1% jährlich zuzüglich ersparter Sollzinsen und bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise ergibt sich ein Effektivzins von 6,17% jährlich. Bearbeitungskosten: keine, Bereitstellungszinsen in Höhe von monatlich 0,25% ab dem 4. Monat. Kompliziert? Nicht, wenn Sie einige Schlüsselbegriffe kennen, die wir Ihnen nachfolgend erläutern wollen:

Wenn die Entscheidung für eine eigene Immobilie getroffen ist, steht am Anfang zumeist ein großer Schuldenberg. Daher finden die Leser in diesem Ratgeber Informationen zu allen wesentlichen Fragen, um eine so weitreichende Entscheidung zu treffen: Eigentumswohnung oder Haus? Selbst bauen oder schlüsselfertig, neu oder gebraucht? Welche Fallstricke können in Bauverträgen lauern? Wie lassen sich die Kosten minimieren und staatliche Fördermittel nutzen? Übersichtliche Checklisten und praxisnahe Beispielrechnungen ergänzen das Angebot.

Planungshilfen, Finanzierungsformen und -strategien

Mit den gesetzlichen Regelungen zum Wohn-Riestern gewinnt die Investition in die eigenen vier Wände an Attraktivität. Bei der Umsetzung genießt die Baufinanzierung einen besonderen Stellenwert: Wer sorgfältig plant, Angebote kritisch vergleicht und sich am Ende für das richtige Konzept entscheidet, zahlt langfristig oft mehrere tausend Euro weniger als derjenige, der einfach das erstbeste Angebot der Hausbank akzeptiert.

Haben Sie sich einmal für den Hausbau als den richtigen Weg zu Ihren eigenen vier Wänden entschieden, stehen Sie schon mitten in der Planungsphase. Denn nun müssen konkrete Entscheidungen bezüglich Grundstück und Immobilie getroffen werden.

Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die Kosten, die auf Sie zukommen. Denn nur mit einer zuverlässigen Kostenplanung wird Ihr Traum vom Neubau kein Albtraum. Damit Sie wissen, wie viel Sie in ein Grundstück und die Immobilie selbst investieren können, sollten Sie unbedingt die Nebenkosten bei Bau und Grundstückserwerb mit in Ihre Überlegungen einbeziehen.

Polster schaffen für Instandhaltungskosten

Nichts hält ewig. Auch bestimmte Teile einer Immobilie müssen nach einer absehbaren Zeit erneuert werden. Sorgen Sie frühzeitig vor, damit Sie nicht von Instandhaltungskosten überrascht werden.

Bestimmte Bauteile in Immobilien zeigen im Laufe der Jahre Abnutzungserscheinungen. Irgendwann gammelt der beste Parkettboden, tropft die teuerste Badarmatur oder blättert auch die haltbarste Farbe. Die Kosten für die unausweichliche Bereinigung solcher Abnutzungsschäden aber sind durchaus planbar. Die "Checkliste Lebensdauer Bauteile" der PSD Bank zeigt die durchschnittliche Lebensdauer bestimmter Bauteile auf.

Der Bausparvertrag ist eine staatlich geförderte Spar- und Finanzierungsform und dient als Grundstock der Vermögensbildung. Mit Bausparen können Sie aktiv Ihre eigene Wohnsituation verbessern und Ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Damit ist der Bausparvertrag auch die Basis für eine gesicherte Altersversorgung.

Sie sparen jeden Monat eine bestimmte Rate. Neben diesen regelmäßigen Einzahlungen können Sie auch Sonderzahlungen leisten. Das angesparte Guthaben wird je nach Tarifvariante unterschiedlich verzinst. Beträgt Ihr Guthaben, also die Summe aus Einzahlungen, Zinsen und eventuellen staatlichen Zuschüssen, mehr als 50% der bei Abschluss des Vertrags festgelegten Bausparsumme, haben Sie bei einem planmäßigen Sparverlauf Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Dieses Darlehen können Sie in Anspruch nehmen, müssen es aber nicht.

Kennen Sie den Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einer Verbundfinanzierung? Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Finanzierungsarten im Überblick.

Tilgungs- bzw. Annuitätendarlehen

Vorwiegend von Banken angeboten
Es sind während der Zinsfestschreibung gleichbleibende Raten an den Kreditgeber zu zahlen, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen.
Eine jährliche prozentuale Rückzahlung von 1% der Darlehenssumme ist die übliche Form.
Vorteil: überschaubarer und leicht verständlicher Tilgungsverlauf